Rumitnya Proses Penjualan Tanah Warisan

Saat akan menjual tanah waris pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli biasa. Perbedaan hanya terletak pada pihak penjual dan pajak-pajak yang timbul karena jual beli tersebut. Jika pada proses jual beli tanah umum hanya data pribadi penjual, maka dalam jual beli tanah waris lebih rumit dan harus memperhatikan beberapa hal.

Jika dalam jual beli biasa penjual atau orang yang namanya tercantum di sertifikat hadir untuk menandatangani akta jual beli, namun pada proses jual beli tanah warisan ini yang menjadi penjual adalah ahli waris dari orang yang meninggal (pewaris) dan adanya kewajiban membayar pajak waris.

Setiap terjadi peristiwa kematian, dokumen yang harus dimiliki adalah:

1.    Surat Kematian yang ditindaklanjuti dengan akta kematian

2.    Surat Keterangan Waris atau penetapan pengadilan agama tentang siapa saja ahli warisnya, karena surat tersebut sebagai sumber utama dan pertama untuk menentukan mengenai siapa-siapa saja yang berhak mewaris. Lebih lanjut mengenai Surat Keterangan Waris, dapat Anda baca dalam artikel saya Keterangan Waris.

Terhadap harta warisan berupa tanah, para ahli waris dapat langsung menjualnya tanpa harus dilakukan balik nama atas sertifikatnya terlebih dahulu, walaupun pada proses di Kantor Pertanahan, tetap didahului dengan balik nama warisnya terlebih dahulu. Untuk itu, terlebih dahulu harus dibayarkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) warisnya.

Selanjutnya dilakukan proses jual beli seperti biasa.

Mengenai dokumen-dokumen jual beli yang dibutuhkan antara lain:

1.    Data tanah, meliputi:

  • a.    Asli Pajak Bumi dan Bangunan 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)
  • b.    Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)/ Surat Leter C/D
  • c.    Asli Izin Mendirikan Bangunan (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses Akta Jual Beli – “AJB”)
  • d.    Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air (bila ada)
  • e.    Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan;

Catatan: poin a dan b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional.

 

2.    Data Penjual dan Pembeli  dengan kriteria sebagai berikut:

a.    Perorangan:

·         Copy KTP suami istri;

·         Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah;

·         Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan).

b.    Perusahaan:

·         Copy KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili;

·         Copy Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia;

·         Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan Terbatas atau Surat Pernyataan untuk menjual sebagian kecil asset.

c.    Dalam hal suami/istri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya.

Jadi, data-data yang diperlukan adalah:

·         Surat Keterangan Waris

–         Untuk pribumi: Surat Keterangan Waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat;

–         Untuk WNI keturunan: Surat Keterangan Waris dari Notaris.

·         Copy KTP seluruh ahli waris;

·         Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah;

·         Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir);

·         Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Yang perlu diingat, seluruh ahli waris harus hadir dan menandatangani AJB.Jika berhalangan, dapat memberikan kuasa tertulis kepada salah satu ahli waris lain, baik itu kuasa dalam bentuk akta notaris, maupun kuasa di bawah tangan, yang bermaterai cukup dan dilegalisasi oleh Notaris dimana pewaris berada.